Faut-il acquérir les murs du cabinet en SCI ?

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  • Publié le . Paru dans L'Information Dentaire (page 38-39)
Information dentaire
Le chirurgien-dentiste qui décide d’acquérir les locaux dans lesquels il travaille ou va travailler a le choix entre les intégrer dans son actif professionnel ou les inclure dans son patrimoine privé, généralement au travers d’une société civile immobilière (SCI). Le choix du schéma optimal se complique depuis les modifications intervenues en matière d’imposition des plus-values immobilières. Voici l’essentiel de ce qu’il faut savoir pour bien choisir.

Quel est l’intérêt d’attacher les murs à l’actif professionnel ?

Ce choix présente un intérêt surtout pendant la phase de détention du bien. En effet, la totalité des charges inhérentes à la propriété du local professionnel vient en diminution du résultat imposable du cabinet. Ainsi, les frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, etc.) sont déductibles sur l’exercice concerné, de même que les charges financières (intérêts des emprunts). Par ailleurs, le prix de revient de l’immeuble et d’éventuels travaux peuvent être amortis. En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec toutefois des atténuations possibles en cas de société relevant de l’IR.

Autres avantages : le délai d’exonération des plus-values à long terme est resté fixé à 15 ans – les plus-values à court terme, contrepartie des amortissements, demeurant imposées au barème progressif. De plus, l’inscription du local professionnel à l’actif d’une société est bien vue des banquiers pour des raisons de garanties et d’accès au crédit.

Quels sont les inconvénients ?

La valorisation du cabinet sera plus élevée puisque l’immeuble figurant à l’actif améliore la surface financière de l’entreprise, d’où une moindre facilité à trouver un acquéreur et, pour celui-ci, plus de difficulté pour obtenir un financement.

L’immeuble appartenant à la société fait partie de son actif immobilisé. Il est certes juridiquement distinct du patrimoine des associés, mais soumis aux aléas de l’exploitation. Il peut se révéler un poids pour l’entreprise en raison des charges générées et n’est pas à l’abri des conséquences désastreuses d’une liquidation judiciaire éventuelle.

Quel est l’intérêt d’inclure les murs du cabinet dans le patrimoine privé par le biais d’une SCI ?

Sur le plan patrimonial l’intérêt est indéniable.N’étant pas dans l’actif d’exploitation, l’immeuble est à l’abri d’une déroute financière du cabinet. Les créanciers ne pourront pas y avoir accès. Les associés détenteurs de parts ne sont pas en rapport direct avec les biens immobiliers. De ce fait, les parts sociales ont leur régime propre et leur valeur propre, ce qui signifie que la cession, même intégrale, des parts de SCI relève du régime des cessions des parts sociales. De plus, la SCI facilite le règlement successoral de son vivant.

Quels sont les inconvénients ?

Seules les charges locatives (dépenses d’entretien, de réparation et d’assurances) et les intérêts d’emprunt sont déductibles des résultats de la SCI. L’immeuble n’est pas amortissable et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles. Et surtout, les revenus fonciers de la SCI étant généralement soumis à l’IR, la plus-value éventuelle en cas de vente est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières, régime devenu moins favorable (voire dissuasif) ces dernières années. Ainsi, l’abattement pour durée de détention a été largement modifié. L’exonération n’est totale qu’au bout de trente années de détention au lieu de 15. L’abattement est de 2 % par an pour chaque année de détention entre 6 et 18 ans, 4 % entre 18 et 24 ans, 6 % entre 24 et 30 ans. Soit, par exemple, 18 % seulement pour 15 années de détention. Cette plus-value est taxée au taux de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 15,5 % à compter du 1er juillet 2012. Soit 34,5 %. Et depuis 2013 s’y ajoute une surtaxe sur le montant de la plus-value étalée de 2 % à 6 % de 50 000 à 250 000e. Le taux marginal d’imposition peut donc atteindre 40,5 % !

Dès lors, l’option d’une SCI soumise à l’IS, qui permet d’amortir et de limiter à 15 % ou 33,33 % l’imposition des bénéfices qui remboursent l’emprunt, redevient digne d’intérêt. Néanmoins, elle est généralement écartée pour les immeubles susceptibles de se valoriser dans le temps, parce que les acquéreurs ultérieurs sont réticents à racheter des parts sociales à l’IS et que la revente de l’immeuble par la SCI, suivie d’une liquidation de la société pour toucher le prix de la vente, est d’un coût fiscal élevé. Certes, la SCI peut réinvestir cette trésorerie dans l’achat d’un nouvel immeuble, mais c’est un scénario rare pour les chirurgiens-dentistes.

Comment prendre la bonne décision ?

L’arbitrage entre une inscription à l’actif professionnel et/ou dans le patrimoine privé doit se faire à la lumière de l’ensemble des impositions générées par l’un ou l’autre des choix. Il faut donc procéder à une analyse détaillée des conséquences de chacune des options possibles dans l’état actuel de la fiscalité, durant la phase de remboursement de l’emprunt, en cas de cession de l’immeuble une fois remboursé ou de conservation aux fins de revenus complémentaires.

Y a-t-il une autre option possible ?

Oui. Elle est liée à l’opportunité de démembrer la propriété de l’immeuble ou de la SCI pour en conserver la nue-propriété à titre privée et mettre à la charge du cabinet dentaire le financement d’un usufruit temporaire. Dans ce cas, le cabinet peut amortir l’usufruit tandis que la SCI perçoit un capital qu’elle peut placer. Au terme du contrat qui, dans l’idéal, peut coïncider avec le départ en retraite du professionnel libéral, la SCI récupère la pleine propriété du local sans coût fiscal.

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